Eine besonders schwierige und heikle Aufgabe ist die Werteinschätzung und Bewertung von Hotelimmobilien. Der Grund dafür ist, dass gerade bei eigentümergeführten Hotels sehr viele Emotionen mit in die Bewertung eingebracht werden. Dies geschieht aufgrund der oft jahrzehntelangen Aufbau- und Entwicklungsarbeiten in die eigene Hotelimmobilie, welche das Bild stark verzerren. Es ist bewiesen, dass die Hoteliers und Unternehmen häufig deutlich den tatsächlichen Verkaufspreis überschätzen. Dies liegt daran, dass sie dazu neigen, von allen nur möglichen Wertansätzen ( Bilanzwert, Schätzwert, Neubauwert, Preis pro Zimmer, Feuerversicherungswert, Substanzwertgutachten, etc. ) immer den einen heraus suchen, der ihr Vermögen optimistisch vergrößert. Klarheit über den genauen Wert gibt es jedoch erst dann, wenn ein Beteiligungspartner gefunden oder ein Objekt der Bank als Besicherung angeboten werden soll.
Wir helfen Ihnen den Wert Ihrer Hotelimmobilie zu ermitteln.
Die Welt der Begriffe im Bereich der Hotelimmobilien
Um eine sachliche Diskussion auf einer einheitlichen Ebene führen zu können, ist Klarheit über die Begriffswelt zu bringen.
Verkehrswert (Marktwert) eines Hotels
Der Verkehrswert (Marktwert) eines Hotels ist jener Betrag einer Hotelimmobilie, der am Markt bei einem tatsächlichen Verkauf unabhängig von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen erzielt werden kann. Für Verkäufer, Käufer und Banken ist als Besichtigungsbasis genau dieser Wertansatz für Hotels heranzuziehen.
Wiederbeschaffungswert eines Hotels
Der Wiederbeschaffungswert eines Hotels ist der Wert, zu dem Gegenstände des Umlauf- und Anlagevermögen die wiederbeschafft werden können. Dieser Ansatz dient vorwiegend für Zwecke der Feuerversicherung und ist für die Feststellung des Wertes von Unternehmen wenig hilfreich.
Substanzwert eines Hotels
Der Substanzwert eines Hotels umfasst die wichtigen Produktionsfaktoren des Unternehmens und bestimmt die Kapazität, mit der Waren und Dienstleistungen produziert werden können. Der Wert eines Hotels wird auf Basis der Bruttogeschossfläche oder der Kubatur und der zur Verfügung stehenden Grundfläche bestimmt.
Die Substanzwertmethode eignet sich hingegen nur beschränkt zur Wertfeststellung von Hotelimmobilien. Der Substanzwert ist allenfalls als Hilfswert von Bedeutung, um eine Situation in Betracht zu ziehen, wo die Liquidation des Unternehmens eine denkbare Alternative darstellt. Die Untergrenze einer möglichen Wertermittlung stellt der Zerschlagungswert bei mangelnder Rentabilität dar.
Ertragswert eines Hotels
Der Ertragswert eines Hotels besteht aus den geschätzten kapitalisierten jährlichen zukünftigen Erfolgen eines Unternehmens und den Wert eines Unternehmens. Besonderst ausschlaggebend dafür ist auch bei Hotels das Vorhandensein von Ressourcen, mit denen nachhaltig positive Rückflüsse erzielt werden, können. Die Unternehmensbewertungen von bzw. Hotelimmobilien basieren daher auf die erwarteten Ergebnisse der nächsten Jahre und die daraus erschließbaren verfügbaren Einnahmeüberschüsse oder Cashflows.
